Gayrimenkul yatırımlarının, barınma ihtiyacının ve ticari faaliyetlerin hukuki zeminini oluşturan Kira Hukuku, günümüzde her gün milyonlarca kişiyi doğrudan ilgilendiren, son derece detaylı ve teknik bir hukuk dalıdır. Ekmen Hukuk Bürosu olarak, kira sözleşmelerinin güvenle hazırlanmasından başlayarak tahliye süreçleri, kira bedelinin tespiti ve ortaya çıkan her türlü ihtilafın çözümüne kadar uzanan geniş bir yelpazede hem kiraya veren hem de kiracı müvekkillerimize profesyonel hukuki destek sunmaktayız.
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar, güncel Türk hukuk sisteminde temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) esas alınarak çözümlenmektedir (Hukuki geçerlilik açısından metninizde yer alan 6089 sayısının, güncel mevzuat olan 6098 sayılı kanun olarak düzeltilmesi uygun bulunmuştur). Bu kanun kapsamında taraflar; kira konusu olan şeyin kullanımını ve yararlanmasını devreden "kiraya veren" ile bu kullanım karşılığında kararlaştırılan bedeli ödeyen "kiracı" olarak tanımlanmaktadır.
TBK’nın 299. maddesine göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasını, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı bir anlaşmadır. Bu sözleşmelerin konusu taşınır bir mal, taşınmaz bir mülk veya herhangi bir hakkın kullanımı olabilir.
Kanunumuz, kira sözleşmesinin geçerliliği için katı bir şekil şartı aramamış, yazılı veya sözlü yapılabileceğini kabul etmiştir. Ancak Ekmen Hukuk Bürosu olarak temel tavsiyemiz; ileride doğması muhtemel ihtilafların ve ispat zorluklarının önüne geçmek amacıyla, sözleşmelerin mutlaka uzman bir avukat eşliğinde yazılı olarak ve detaylı klozlarla hazırlanmasıdır.
Hukuk sistemimizde kira sözleşmeleri, özelliklerine göre üç ana başlık altında incelenir:
Adi Kira Sözleşmesi: Kanunda genel hükümler altında düzenlenen, kiralayanın bir şeyin kullanımını belirli bir süre için bedel karşılığı devrettiği temel sözleşme tipidir (Örneğin; araç veya iş makinesi kiralama).
Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmesi: Günlük hayatta en çok karşılaşılan, ev, ofis, dükkan gibi yapıların kiralanmasına ilişkin olan ve kanun koyucu tarafından kiracıyı koruyucu özel hükümler barındıran sözleşmelerdir.
Ürün (Hasılat) Kirası Sözleşmesi: Kiraya verenin, kiracıya sadece kullanımı değil, aynı zamanda tarla, fabrika veya ticari işletme gibi ürün veren bir şeyin işletilmesini ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bıraktığı sözleşmelerdir.
Kira sözleşmeleri süreleri bakımından, belirli süreli (kararlaştırılan sürenin bitimiyle kural olarak bildirim olmaksızın sona erecek olan) veya kanunda belirlenen istisnalar dışında kalan belirsiz süreli olarak iki şekilde akdedilebilmektedir.
Sağlıklı bir kira ilişkisi, tarafların kanuni yükümlülüklerini eksiksiz bilmesiyle mümkündür.
Kiracının temel yükümlülükleri; kira bedelini ve apartman aidatı gibi yan giderleri zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek, olağan temizlik ve bakım masraflarını karşılamak, mülkteki ayıpları derhal kiraya verene bildirmek ve sözleşme bitiminde mülkü devraldığı gibi iade etmektir. Ayrıca konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito (güvence bedeli) verilmesi de sıklıkla kararlaştırılan bir yasal borçtur.
Kiraya verenin yükümlülükleri ise (TBK m. 301-312); mülkü sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmaktır. Zorunlu DASK, vergi gibi hukuki yükümlülüklere katlanmak, mülkte sonradan ortaya çıkan esaslı ayıpları (tesisat arızası, çatı onarımı vb.) gidermek ve üçüncü kişilerin ileri sürdüğü hak iddialarına karşı kiracıyı korumak yasal birer zorunluluktur.
Kira hukuku; 10 yıllık uzama süresinin dolması, haklı gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri ile değişen ekonomik şartlar ışığında kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları gibi katı usul kurallarına ve sürelere tabi olan çok hassas bir alandır. Usulüne uygun yapılmayan bir bildirim veya ihtarname, yıllarca sürecek mağduriyetlere yol açabilir.
Ekmen Hukuk Bürosu olarak, mülkiyet haklarınızı korumak, yatırımlarınızı güvence altına almak veya kiracı sıfatıyla haksız uygulamalara maruz kalmanızı önlemek amacıyla şeffaf, hızlı ve kesin sonuç odaklı hukuki destek sağlıyoruz. Sorunsuz bir kiralama süreci ve uyuşmazlıkların yasal çözümü için uzman kadromuzla yanınızdayız.
