Günümüz ekonomik koşullarında hem bireysel kiracılar hem de ticari işletme sahipleri için gayrimenkul kiralama süreçleri büyük bir önem taşımaktadır. İş değişikliği, ailevi nedenler, finansal darboğazlar veya ticari işletmelerin büyüme/küçülme kararları gibi pek çok nedenden ötürü kiracılar, henüz süresi bitmemiş kira sözleşmelerini bir başkasına devretme ihtiyacı duyabilirler. Bu durum, uygulamada en çok merak edilen ve hukuki uyuşmazlıklara en sık konu olan meselelerden biridir.
Kira sözleşmesinin devri, yürürlükte olan bir kira ilişkisinde kiracı tarafının değişerek, mevcut sözleşmenin tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni bir kiracıya devredilmesi işlemidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen bu süreç, hem konut ve çatılı işyeri kiralarında hem de ürün kiralarında belirli kurallara ve usullere bağlanmıştır.
Peki, hukuki olarak kira sözleşmesini devretmek mümkün müdür? Evet, kira sözleşmesini devretmek mümkündür. Ancak bu işlem, kiracının tek taraflı irade beyanıyla veya keyfi bir şekilde gerçekleştirebileceği basit bir süreç değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi, kira ilişkisinin devrini açıkça düzenlemiş ve bu devrin gerçekleşebilmesi için temel koşul olarak kiralayanın (ev sahibinin veya mülk sahibinin) yazılı rızasını şart koşmuştur.
Sözleşmenin devri, taraflar arasında adeta üçlü bir hukuki köprü kurar: Mevcut kiracı (devreden), yeni kiracı (devralan) ve kiralayan (mülk sahibi). Devir işlemi gerçekleştikten sonra, mevcut sözleşme feshedilmiş olmaz; aksine aynı şartlarla, aynı kira bedeliyle (aksi üzerinde uzlaşılmadıkça) ve kalan süre boyunca yeni kiracı ile devam eder. Bu nedenle devir süreci, basit bir kiracı değişiminden ziyade, hukuki bağlayıcılığı yüksek bir borç ilişkisi devridir.
Gayrimenkul hukukunda "kira devri" ile "alt kiralama" kavramları sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır. Alt kiralamada mevcut kiracı, kiraladığı taşınmazı bir başkasına kiralayarak kendisi de "alt kiralayan" konumuna geçer; ana kira sözleşmesi ve kiracının ev sahibine karşı sorumlulukları aynen devam eder. Oysa kira sözleşmesinin devrinde, devreden kiracı sözleşme ilişkisinden çekilir ve yerine doğrudan doğruya yeni kiracı geçer. Bu ince ayrım, tarafların sorumluluklarının ve haklarının belirlenmesinde kritik rol oynar.
Kira hukuku ile ilgili tüm konularda detaylı bilgi almak için “Kira Hukuku Güncel Rehber 2026” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Kira sözleşmesinin devredilebilmesi için mevzuatın aradığı belirli şartların ve hukuki zeminlerin oluşması gerekmektedir. Kanun koyucu, hem mülk sahibinin mülkiyet hakkını korumak hem de kiracının haklı sebeplerle mağdur olmasını engellemek amacıyla dengeli bir sistem kurmuştur. Kira sözleşmesinin devredilebileceği temel durumlar ve şartlar şu şekilde sıralanabilir:
Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinin birinci fıkrasına göre; kiracı, kiralayanın yazılı rızasını almadıkça kira sözleşmesini bir başkasına devredemez. Burada en kritik nokta rızanın yazılı olması zorunluluğudur. Şifahi (sözlü) olarak verilen izinler, onaylar veya mesajlaşmalar hukuki uyuşmazlık durumunda ispat yükü açısından ciddi riskler barındırır. Ev sahibinin devir sözleşmesine bizzat imza atması veya devre onay verdiğine dair yazılı bir muvafakatname düzenlemesi şarttır.
Konut kiralarında mülk sahibinin takdir yetkisi oldukça geniştir. Ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin konut kira sözleşmesinin devrine onay vermeyebilir. Mülk sahibi, evini kiralayacağı kişiyi seçme özgürlüğüne sahiptir ve konut kiralarında ev sahibini devri kabule zorlayacak hukuki bir mekanizma bulunmamaktadır. Dolayısıyla konut kiralarında devir, tamamen mülk sahibinin özgür iradesine ve onayına bağlıdır.
Kanun koyucu, ticari hayatın devamlılığını, ticari işletmelerin değerini (peştemallık/hava parası, müşteri portföyü, yatırım maliyetleri) ve serbest piyasa dinamiklerini korumak amacıyla işyeri kiralarında farklı bir rejim benimsemiştir.
TBK m. 323/2 uyarınca; işyeri kiralarında kiralayan, haklı bir sebep olmadıkça kira sözleşmesinin devrine rıza göstermekten kaçınamaz. Bu hüküm, işyeri kiracıları için çok büyük bir hukuki güvencedir. İşyeri sahibi, keyfi olarak "Ben bu kişiyi istemiyorum" diyerek devri engelleyemez. Kiralayanın devri reddedebilmesi için mahkeme nezdinde kabul görecek, somut, objektif ve dürüstlük kuralına uygun haklı bir sebebe dayanması gerekir.
Kira sözleşmesi hazırlanırken taraflar özel maddeler ekleyebilirler. Sözleşmede "Devredilemez" kaydı bulunsa dahi, işyeri kiralarında kanunun emredici mantığı gereği, kiracı haklı bir durumun varlığında ve devralanın yeterliliği halinde hukuki yollara başvurabilir. Aksi durumda, sözleşmede baştan devir hakkı tanınmışsa, devir süreci çok daha hızlı ve sorunsuz bir şekilde işler.
Kira sözleşmesinin devri, devreden kiracı, devralan yeni kiracı ve kiralayan arasında yapılacak üçlü bir devir protokolü ile resmiyet kazanır. Bu protokolde devir tarihi, mevcut sözleşmenin şartları, depozito durumu ve devreden kiracının müteselsil sorumluluk süreleri net bir şekilde yazılmalıdır.
Kira sözleşmesi hakkında detaylı bilgi almak için “Kira Sözleşmesi Nedir? Nasıl Hazırlanır? (2026 Güncel Rehber)” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Kira sözleşmesinin devredilmesiyle birlikte taraflar arasındaki hukuki statü yeniden şekillenir. Devir işlemi gerçekleştikten sonra "Her şey bitti, eski kiracı tamamen özgürdür" demek hukuken doğru değildir. Kanun koyucu, mülk sahibinin mağdur olmasını önlemek amacıyla eski kiracıya belirli bir süre boyunca takip eden sorumluluklar yüklemiştir.
Devir protokolünün imzalanmasıyla birlikte yeni kiracı, eski kiracının hukuki konumunu birebir devralır. Buna hukukta "sözleşmeye tarafın halef olması" denir.
Eski kiracının sorumluluğu, kiralanan taşınmazın türüne (konut veya işyeri) göre farklılık gösterir:
Mülk sahibinin yazılı onayı ile konut kira sözleşmesi devredildiğinde, aksi devir protokolünde kararlaştırılmadıkça, eski kiracı devir tarihi itibarıyla sözleşme ilişkisinden tamamen çıkar. Bundan sonraki dönemde yaşanacak kira aksamalarından veya taşınmaza verilecek zararlardan kural olarak sorumlu tutulamaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinin son fıkrası, işyeri kiralarında devreden kiracı için çok kritik bir düzenleme getirmiştir:
"İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle, devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır."
Bu hükmün pratikteki anlamı şudur:
Devir süreçlerinde en çok uyuşmazlık çıkan konulardan biri de başlangıçta verilen depozitodur.
Kira hukuku kapsamında kiracının devir talebine mülk sahibinin olumsuz yanıt vermesi veya süreci cevapsız bırakması durumunda izlenecek yol, kiralanan gayrimenkulün niteliğine göre tam tersi hukuki sonuçlar doğurur.
Eğer kiraladığı evden süresinden önce çıkmak isteyen bir konut kiracısının sunduğu yeni kiracı adayını mülk sahibi reddederse, kiracının ev sahibini bu devri kabule zorlama hakkı yoktur. Konut kiralarında ev sahibinin ret gerekçesi sunma zorunluluğu dahi bulunmamaktadır.
Bu durumda konut kiracısının önünde iki temel seçenek kalmaktadır:
Kiracı, ev sahibinin devri kabul etmemesi üzerine evi erken boşaltmak isterse, Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi devreye girer. Kiracı, sözleşme süresi bitmeden evi tahliye ederse, taşınmazın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre (uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında genellikle 1 ila 3 ay) boyunca kira ödemeye devam etmekle yükümlüdür.
Ancak TBK m. 325/1 cümlesi uyarınca: Kiracı, kiralayandan kabul edilmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kiracının sözleşmeden doğan borçları sona erer.
Mülk sahibi ile görüşülerek, depozitonun bir kısmından feragat edilmesi veya belirli bir ceza koşulunda anlaşılması suretiyle sözleşme karşılıklı olarak feshedilebilir.
İşyeri kiralarında durum kiracı lehine çok daha güçlü hukuki enstrümanlar sunar. Ev sahibi, işyeri devrine gerekçesiz veya haksız olarak itiraz ederse kiracının başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:
İşyeri sahibi, devralacak kişinin finansal yeterliliği tam olmasına, aynı işi yapacak olmasına ve hiçbir haklı sebep bulunmamasına rağmen devri engelliyorsa; kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Kiralayanın Rızasının Yerine Geçmek Üzere İzin Verilmesi" davası açabilir.
Hakim yapacağı incelemede:
Eğer mülk sahibinin reddi "haksız" bulunursa, mahkeme ev sahibinin rızası yerine geçen bir karar verir ve devir sözleşmesi hukuken geçerlilik kazanır.
Kiralayanın haksız tutumu nedeniyle ticari zarara uğrayan, devir hava parasını (portföy değerini) kaçıran veya işletmesini devredemediği için zarara uğrayan işyeri kiracısı;
Dava yoluna gitmeden önce kiracı, noterden çekeceği ihtarname ile devralacak adayın tüm finansal verilerini ve yeterlilik belgelerini mülk sahibine sunmalıdır. Mülk sahibine makul bir süre (örneğin 7-15 gün) verilerek devre onay vermesi, aksi takdirde hukuki yollara başvurulacağı ve doğacak tüm ticari zararlardan sorumlu tutulacağı ihtar edilir. Günümüzde kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk sürecine başvurularak da sorun masada çözüme kavuşturulabilir.
Gerek konut gerekse işyeri kiralarında devir sürecinin sorunsuz tamamlanması ve ileride muhtemel davalara sebebiyet vermemesi için şu hususlara azami dikkat gösterilmelidir:
Kira sözleşmesinin devri, kiracılara esneklik sağlayan, ticari hayatın aksamasını önleyen son derece faydalı bir hukuki müessesedir. Konut kiralarında ev sahibinin tam yetkisi bulunurken, işyeri kiralarında kanun kiracıyı koruyan ve devri zorlaştırıcı haksız engelleri kaldıran bir yaklaşım sergilemektedir. Sürecin başından itibaren yazılı usule uyulması, haklı sebeplerin doğru analizi ve gerekli durumlarda bir gayrimenkul hukuku uzmanından/avukattan destek alınması, yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçecektir.
paylaş
twittle
paylaş
paylaş